Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs.
1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) können Entscheide
der Schätzungskommission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundesverwaltungsgericht
ist somit grundsätzlich zuständig für die Beurteilung damit zusammenhängender Beschwerden.
Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG; SR 173.32),
soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 ergänzend
auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG; SR 172.021).
1.2 Die Beschwerdelegitimation
richtet sich nach Art. 78 Abs. 1 EntG. Dieser Bestimmung zufolge sind neben den Hauptparteien auch die
Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten und Nutzniesser als Nebenparteien zur Beschwerdeführung
berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind.
Im Übrigen gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde
berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung
hat (vgl. Urteile des BVGer A 6819/2013 vom 30. Juli 2014 E. 1.2, A-2163/2012 vom 1. April 2014
E. 1.2, A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2).
Das betroffene Grundstück steht im Eigentum des Beschwerdeführers
1. Wie im Folgenden aufgezeigt wird, wurde auf diesem Grundstück dem Beschwerdeführer 2 durch
verwaltungsrechtlichen Enteignungsvertrag eine Dienstbarkeit eingeräumt (vgl. hinten E. 4.2.1).
Unter diesen Umständen sind vorliegend der Beschwerdeführer 1 und der Beschwerdeführer
2 als «Hauptparteien» im Sinne von Art. 78 Abs. 1 EntG zu qualifizieren.
Der Beschwerdeführer 1 ist überdies
Adressat des angefochtenen Entscheids und - da die Vorinstanz seinen Anträgen nicht vollumfänglich
entsprochen hat - durch diesen beschwert. Er ist damit zur Beschwerde berechtigt.
1.3 Auf die im Übrigen
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 22a Abs. 1 Bst. b in Verbindung mit Art. 50
VwVG; Art. 52 VwVG) ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Einschränkungen einzutreten.
1.3.1 Wird im Beschwerdeverfahren
ein Nichteintretensentscheid angefochten, prüft das Bundesverwaltungsgericht grundsätzlich
nur, ob die Vorinstanz zu Unrecht das Bestehen der Eintretensvoraussetzungen verneint hat. Die beschwerdeführende
Partei kann entsprechend nur die Anhandnahme durch die Vorinstanz beantragen, nicht aber materielle Begehren
stellen. Das Anfechtungsobjekt wird somit auf die Eintretensfrage beschränkt, deren Verneinung als
Verletzung von Bundesrecht mit Beschwerde gerügt werden kann (vgl. BGE 132 V 74 E. 1.1; Urteile
des BVGer A 1053/2014 vom 1. Dezember 2014 E. 1.3.2, A-5175/2012 vom 27. Februar 2013 E. 1.3, A-1205/2012
vom 28. Juni 2012 E. 2; André Moser et al., Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht,
2. Aufl. 2013, N. 2.8 und 2.164, mit weiteren Hinweisen).
Wie aus seiner Beschwerdebegründung hervorgeht, fordert
der Beschwerdeführer 1 unter anderem eine Entschädigung von Fr. 3'000.- für ihm auferlegte
Gerichtskosten eines vor dem Bezirksgericht Aarau geführten Verfahrens. Auf den entsprechenden,
bereits mit der «Klage» gestellten Antrag ist die Vorinstanz nicht eingetreten. Insoweit kann
folglich entsprechend dem Gesagten nur geklärt werden, ob die Vorinstanz den geltend gemachten
Anspruch zu Unrecht nicht materiell geprüft hat. Im Übrigen ist auf den entsprechenden Beschwerdeantrag
nicht einzutreten.
1.3.2 Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war oder nach richtiger
Gesetzesauslegung hätte sein sollen (Anfechtungsobjekt). Gegenstände, über welche die
Vorinstanz nicht entschieden hat und über die sie nicht zu entscheiden hatte, sind aus Gründen
der funktionellen Zuständigkeit durch die zweite Instanz nicht zu beurteilen (Urteile des BGer 2C_642/2007
vom 3. März 2008 E. 2.2, 2A.121/2004 vom 16. März 2005 E. 2.1; statt vieler: BVGE 2010/12 E.
1.2.1). Was Streitgegenstand ist, bestimmt sich nach dem angefochtenen Entscheid und den Parteibegehren
(BGE 133 II 35 E. 2; Urteile des BVGer A-3251/2014 vom 19. Mai 2015 E. 1.3.1, A4956/2012 vom
15. Januar 2013 E. 2.2.1).
Soweit der Enteignete bzw. Beschwerdeführer 1 im Beschwerdeverfahren
mit Berufung auf Art. 97 Abs. 1 OR sinngemäss geltend macht, ihm stehe aufgrund einer Verletzung
des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006 durch den Enteigner (Beschwerdeführer 2) Schadenersatz
im Umfang von Fr. 3'000.- für die erwähnten Gerichtskosten des vorgenannten Verfahrens vor
dem Bezirksgericht Aarau zu, kann auf seine Beschwerde nicht eingetreten werden. Denn aufgrund seiner
Ausführungen zum entsprechenden Schadenersatzanspruch im vorinstanzlichen Verfahren (vgl. dazu
hinten E. 10.1) und der seinerzeit vorliegenden Akten hatte die Vorinstanz keinen begründeten
Anlass, davon auszugehen, dass diesbezüglich ein Anspruch aufgrund
einer Vertragsverletzung in Frage steht. Ein entsprechender vertraglicher Anspruch war deshalb
nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens und hätte es nach richtiger Auslegung des
Gesetzes auch nicht sein müssen, weshalb er den durch den Streitgegenstand gesetzten Rahmen sprengt.
1.4 Auf die frist-
und formgerecht eingereichte Anschlussbeschwerde des vorliegend als «Hauptpartei» im Sinne
von Art. 78 Abs. 1 EntG in den Fall involvierten Enteigners bzw. Beschwerdeführers 2 ist einzutreten:
Gemäss Art. 78 Abs. 2 EntG kann die Gegenpartei innert
zehn Tagen nach Empfang der Mitteilung von der Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht den Anschluss
erklären und dabei selbständige Anträge stellen. Diese Anschlussbeschwerde ist der zivilprozessualen
Anschlussberufung nachgebildet. Sie ermöglicht es derjenigen Partei, die selber keine Beschwerde
erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerdeführers nicht nur passiv zu widersetzen,
sondern eine Abänderung des angefochtenen Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. dazu Urteil
des BVGer A-8536/2010 vom 14. November 2013 E. 1.5, mit Hinweisen;
Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I,
1986, Art. 78 N. 6).
2.
Der Klärung der sich stellenden Rechtsfragen vorauszuschicken
sind generelle Ausführungen zu den eidgenössischen Schätzungskommissionen und den Einigungs-
und Schätzungsverfahren (E. 3.1), zur Zwangsvollstreckung von Geldforderungen
(E. 3.2), zu den Anforderungen an eine ausseramtliche Verständigung im Einigungsverfahren
(E. 3.3) und zur verwaltungsrechtlichen Klage (E. 3.4). Alsdann wird der angefochtene Entscheid in verfahrensrechtlicher
und materiell-rechtlicher Hinsicht überprüft (E. 4 ff.).
3.
3.1 Die eidgenössischen
Schätzungskommissionen sind erstinstanzliche eidgenössische Fachgerichte in Enteignungssachen
(vgl. Urteil des BGer 1C_224/2012 vom 6. September 2012 E. 5; Franz Kessler Coendet,
Formelle Enteignung, in: Giovanni Biaggini et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, S. 1065
ff., N. 26.76). Sie sind zuständig für die Durchführung der Einigungs- und Schätzungsverfahren
(Art. 45 ff. und Art. 57 ff. EntG). Diese Verfahren gestalten sich soweit hier interessierend wie folgt:
3.1.1 Das Einigungsverfahren
nach Art. 45 ff. EntG entspricht einem Schlichtungsverfahren und wird vom Präsidenten der
örtlich zuständigen Eidgenössischen Schätzungskommission durchgeführt (vgl.
Kessler Coendet, a.a.O.,
N. 26.79). Soweit das Verfahren zu einer Einigung der Parteien über die Entschädigungsansprüche
führt, kommt dem Protokoll die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils der Schätzungskommission
zu (Art. 53 Abs. 1 EntG).
Auch eine nach Einleitung des Enteignungsverfahrens, aber
ausserhalb des Einigungsverfahrens zustande gekommene Verständigung über die Entschädigung
ist möglich. Nach Art. 54 Abs. 1 EntG bedarf eine solche ausseramtliche Verständigung zu ihrer
Verbindlichkeit der Schriftform und hat sie ein sog. Notifikationsverfahren zu durchlaufen, indem
sie dem Präsidenten der Schätzungskommission mitzuteilen ist (vgl. dazu Kessler
Coendet, a.a.O., N. 26.90).
Eine Vereinbarung nach Art. 53 bzw. Art. 54 EntG erledigt
das Verfahren in gleicher Weise wie ein rechtskräftiges Urteil der Schätzungskommission (vgl.
Art. 53 Abs. 1 EntG sowie Urteil des BVGer A-4357/2012 vom 24. Juni 2014 E. 6.7). Soweit der ausseramtliche
Enteignungsvertrag die Gegenstandslosigkeit des Verfahrens zur Folge hat, ist dieses abzuschreiben (Kessler
Coendet, a.a.O., N.
26.91).
3.1.2
Das eigentliche Schätzungsverfahren wird eingeleitet,
wenn eine Einigung über die Entschädigungen nicht zustande kommt (Art. 57 Satz 1 EntG). Mit
Zustimmung der Parteien kann das Schätzungsverfahren aber bis nach der Fertigstellung des Werkes
verschoben werden (Art. 57 Satz 2 EntG). Die Schätzungskommission
hat im Rahmen dieses Verfahrens namentlich die in Art. 64 Abs. 1 EntG festgehaltenen Entscheidbefugnisse;
insbesondere kann sie einen Entscheid über die Art und Höhe der Entschädigung fällen
(Bst. a der Bestimmung).
Ein nicht
mit Beschwerde angefochtener Entscheid der Schätzungskommission hat die Wirkung eines rechtskräftigen
Entscheids des Bundesverwaltungsgerichts und unterliegt den gleichen Rechtsmitteln wie ein solcher Entscheid
(Art. 75 EntG).
3.2
3.2.1 Verfügungen
auf Geldzahlungen sind auf dem Wege der Schuldbetreibung nach dem Bundesgesetz vom 11. April 1889 über
Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) zu vollstrecken (vgl. Art. 40 VwVG).
3.2.2 Gemäss
Art. 79 Abs. 1 SchKG in der seit 1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung hat der Gläubiger, gegen
dessen Betreibung Rechtsvorschlag erhoben worden ist, seinen Anspruch im Zivilprozess oder im Verwaltungsverfahren
geltend zu machen. Er kann die Fortsetzung der Betreibung nur aufgrund eines rechtskräftigen Entscheides
erwirken, welcher den Rechtsvorschlag ausdrücklich beseitigt (vgl. Urteil des BVGer A 6175/2013
vom 12. Februar 2015 E. 3.4.2 [zur Publikation vorgesehen]).
3.2.3 Nach Art. 80
Abs. 1 SchKG in der seit 1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung kann der Gläubiger beim Richter
die Aufhebung des Rechtsvorschlages (definitive Rechtsöffnung) verlangen, wenn die Forderung auf
einem vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid beruht. Nach Art. 80 Abs. 2 Ziff. 1 SchKG in der seit
1. Januar 2011 in Kraft stehenden Fassung sind gerichtliche Vergleiche und gerichtliche Schuldanerkennungen
gerichtlichen Entscheiden gleichgestellt.
Für die Erteilung der definitiven Rechtsöffnung
ist insbesondere Voraussetzung, dass die zu bezahlende Summe im Urteil oder Urteilssurrogat (gerichtlicher
Vergleich oder gerichtliche Schuldanerkennung) beziffert ist oder sich zumindest in Verbindung mit der
Begründung oder aus dem Verweis auf andere Dokumente klar ergibt (vgl. BGE 135 III 315 E. 2.3; Karl
Spühler, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht I, 6. Aufl. 2014, S. 83).
3.3 Wie ausgeführt
hat eine ausseramtliche Verständigung im Sinne von Art. 54 Abs. 1 EntG die Wirkung eines rechtskräftigen
Urteils der Schätzungskommission und kommt einem solchen Urteil seinerseits die Wirkung eines rechtskräftigen
Urteils des Bundesverwaltungsgerichts zu (vgl. E. 3.1). Aufgrund dieser Regelung ist davon auszugehen,
dass bei Vorliegen einer ausseramtlichen Verständigung im Sinne von Art. 54 Abs. 1 EntG nur
dann aufgrund Zustandekommens einer Einigung über die Entschädigungen kein Schätzungsverfahren
nach Art. 57 ff. EntG einzuleiten ist bzw. das Schätzungsverfahren vollumfänglich gegenstandslos
wird, wenn die ausseramtliche Verständigung (als gerichtlicher Vergleich) den Anforderungen an einen
definitiven Rechtsöffnungstitel genügt. Dafür muss die zu bezahlende Summe in der ausseramtlichen
Verständigung beziffert sein oder sich zumindest aus den in der Verständigung enthaltenen Ausführungen
oder aus dem Verweis auf andere Dokumente klar ergeben (vgl. E. 3.2.3).
3.4 Streitigkeiten
aus öffentlich-rechtlichen Verträgen, an denen der Bund, seine Anstalten, Betriebe oder Organisationen
im Sinne von Art. 33 Bst. h VGG - also bestimmte Organisationen ausserhalb der Bundesverwaltung
- beteiligt sind, beurteilt das Bundesverwaltungsgericht nach Art. 35 Bst. a VGG auf Klage
hin als erste Instanz. Die Klage ist unzulässig, wenn ein anderes Bundesgesetz die Erledigung des
Streits einer in Art. 33 VGG erwähnten Behörde überträgt (Art. 36 VGG).
Liegt ein öffentlich-rechtlicher
Vertrag im Sinne von Art. 35 Bst. a VGG vor, kann einzig dann auf den Verfügungsweg ausgewichen
werden, wenn das Bundesrecht dies vorsieht (vgl. BVGE 2009/49 E. 10, 2008/51 E. 2.4.2; Urteile des
BVGer A 6175/2013 vom 12. Februar 2015 E. 2.2.2 [zur Publikation vorgesehen],
B-7957/2007 vom 4. November 2008 E. 4.2).
4.
4.1 Das Bundesverwaltungsgericht
hat von Amtes wegen zu prüfen, ob die Prozessvoraussetzungen bei der Vorinstanz gegeben waren (Urteile
des BVGer B-1217/2012 vom 5. September 2012 E. 3, B-2144/2006 vom 1. November 2007 E. 3.2, mit Hinweis).
Dies gilt auch mit Bezug auf die Zuständigkeit der Vorinstanz (vgl. Thomas Flückiger,
in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2009, Art. 7 N. 24).
4.2 Vorliegend ist
für die Prüfung der Zuständigkeit der Vorinstanz vorab der zwischen dem Enteigner und
dem Enteigneten abgeschlossene «Dienstbarkeitsvertrag» vom 8. August 2006 zu qualifizieren.
4.2.1 Das Bundesgericht
befasste sich in seinem Urteil 4A_116/2010 vom 28. Juni 2010 mit der Rechtsnatur eines ebenfalls
im August 2006 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrages zwischen dem Kanton Aargau und dem Eigentümer
des Grundstücks IR Oberwil-Lieli Nr. [...]. Dieser Vertrag hatte die Einräumung eines
Baurechtes an den Kanton für die Erstellung, Beibehaltung und den Betrieb eines unterirdischen Tunnels
sowie nebst einer pauschalen Entschädigung eine solche von Fr. 440.- pro Anker und Fr. 0.48
pro m2 und Jahr für die vorübergehende
Landbeanspruchung zum Gegenstand. Das Bundesgericht befand, dass der betreffende Vertrag insbesondere
deshalb, weil er nach öffentlicher Auflage des Gesuches bzw. Ausführungsprojektes im nationalstrassenrechtlichen
Verfahren abgeschlossen worden war, als verwaltungsrechtlicher Enteignungsvertrag zu qualifizieren sei
(E. 4.3 des Urteils).
Es ist beim hier zu beurteilenden Fall zu Recht unbestritten,
dass es sich auch beim streitbetroffenen Vertrag vom 8. August 2006 mit Blick auf dieses höchstrichterliche
Präjudiz und mangels rechtserheblicher Unterschiede zu dem seinerzeit vom Bundesgericht beurteilten
Sachverhalt um einen verwaltungsrechtlichen Enteignungsvertrag, also einen öffentlich-rechtlichen
Vertrag handelt.
4.2.2 Beim in Frage
stehenden verwaltungsrechtlichen Enteignungsvertrag handelt es sich um eine nach Einleitung des Enteignungsverfahrens,
aber ausserhalb des Einigungsverfahrens zustande gekommene Verständigung über die Entschädigung
im Sinne von Art. 54 Abs. 1 EntG. Eine nach dieser Vorschrift erforderliche Notifikation an den Präsidenten
der Schätzungskommission ist in Ziff. III/7 des «Dienstbarkeitsvertrages» zwischen dem
Enteigner sowie dem Enteigneten ausdrücklich vorgesehen und denn auch folgerichtig erfolgt.
4.2.3 Ob es sich beim
«Dienstbarkeitsvertrag» vom 8. August 2006 um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im
Sinne von Art. 35 Bst. a VGG handelt, kann - wie im Folgenden ersichtlich wird - offen bleiben
(vgl. hinten E. 4.3.3).
4.3
4.3.1 Vorliegend im
Streit steht in der Hauptsache, in welchem Umfang der Enteignete aufgrund des Dienstbarkeitsvertrages
vom 8. August 2006 Anspruch auf Entschädigung für die Anker und Nägel auf seinem Grundstück
hat.
4.3.2 Die Höhe
dieses Entschädigungsanspruchs ist in diesem Dienstbarkeitsvertrag nicht beziffert, noch dem Vertrag
anderweitig - etwa in Verbindung mit Dokumenten, auf welche in diesem Vertrag verwiesen wird -
zu entnehmen. Denn im Vertrag ist lediglich die pro «Anker» zu bezahlende Entschädigung
von Fr. 440.- festgehalten, ohne dass darin Angaben zur Anzahl der zu dieser Entschädigung berechtigenden
Anker festgehalten sind. Sodann ist im Vertrag nicht ausdrücklich statuiert, ob ein Nagel ebenfalls
als «Anker» im Sinne dieser Regelung gilt oder ob (und gegebenenfalls mit welchem Gesamtbetrag)
die Nägel separat entschädigt werden. Dementsprechend genügt dieser Dienstbarkeitsvertrag
in Bezug auf die Entschädigung für Anker und Nägel nicht den Anforderungen an einen definitiven
Rechtsöffnungstitel und hätte der Präsident der Vorinstanz das Einigungsverfahren insoweit
folglich nicht (mit Verfügung vom 5. November 2007) als aufgrund ausseramtlicher Verständigung
gegenstandlos geworden abschreiben dürfen (vgl. vorn E. 3.1.1 und E. 3.3). Stattdessen hätte
davon ausgegangen werden müssen, dass bezüglich der Höhe der Entschädigung für
die Anker und Nägel zumindest im enteignungsverfahrensrechtlichen Sinne keine Verständigung
zustande gekommen ist und insoweit ein Schätzungsverfahren eingeleitet werden muss.
Soweit die
Vorinstanz mit dem angefochtenen Urteil vom 26. Juni 2014 materiell über die Höhe der Entschädigung
für die Anker und Nägel befunden hat, ist sie indessen sinngemäss auf die erwähnte
Verfügung ihres Präsidenten vom 5. November 2007 zurückgekommen und hat sie sinngemäss
ein Schätzungsverfahren durchgeführt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, da der Dienstbarkeitsvertrag
zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten - wie dargelegt - für sich allein hinsichtlich
dieser Entschädigung den Anforderungen an eine Einigung über die Entschädigungen im Sinne
von Art. 57 EntG nicht genügte. Es kann hiergegen auch nicht mit Erfolg eingewendet werden, die
Vorinstanz sei an die Abschreibungsverfügung ihres Präsidenten gebunden gewesen:
Einem infolge
Gegenstandslosigkeit erlassenen Abschreibungsbeschluss kommt nämlich keine materielle Rechtskraft
zu, weshalb die Behörde nicht an ihren (bzw. den entsprechenden, von ihrem Präsidenten erlassenen)
Beschluss gebunden ist und dieser widerrufen werden kann (vgl. BVGE 2009/11 E. 2.2). Dies
gilt bei einer Abschreibung aufgrund eines Vergleichs jedenfalls dann, wenn der Vergleich - wie
vorliegend - nicht im Abschreibungsentscheid aufgenommen worden ist (vgl. Alfred
Kölz et al., Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege
des Bundes, 3. Aufl. 2013, N. 1195).
Die Abschreibungsverfügung
des Präsidenten der Vorinstanz vom 5. November 2007 bildete somit kein Hindernis für den Erlass
des angefochtenen Urteils.
4.3.3 Auch der Umstand,
dass für Verträge im Sinne von Art. 35 Bst. a VGG unter Vorbehalt einer spezialgesetzlichen
Sonderregelung der Klageweg an das Bundesverwaltungsgericht vorgeschrieben ist (vgl. E. 3.4), schliesst
die Zuständigkeit der Vorinstanz für den Erlass des angefochtenen Urteils nicht aus. Denn nach
dem Gesagten ist davon auszugehen, dass in der vorliegenden Konstellation die Vorinstanz aufgrund des
Enteignungsrechts, insbesondere nach Art. 64 Abs. 1 Bst. a EntG, zur Festsetzung der Höhe der Entschädigung
für die Anker und Nägel befugt war (vgl. vorn E. 3.1.2 und E. 4.3.2). Die sachbereichsübergreifende
Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts für Klageverfahren griff deshalb von vornherein
nicht.
4.4 Als Zwischenergebnis
ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zum Erlass des angefochtenen Entscheids zuständig war.
Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass
die übrigen Prozessvoraussetzungen bei der Vorinstanz, soweit sie die bei ihr eingereichte «Klage»
materiell behandelt hat, nicht erfüllt waren.
4.5 Der Enteignete
macht geltend, sein rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid die sich stellenden Fragen nicht mit der erforderlichen Intensität geprüft habe und
sie sich insbesondere nicht mit seinen Argumenten betreffend die für ihn nachteiligen Folgen des
Tunnelbaus und den dazu eingereichten Beweismitteln auseinandergesetzt habe (Beschwerde vom 1. September
2014, S. 25 und S. 31 f.).
4.5.1 Der Anspruch
auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verpflichtet die Behörde, die Vorbringen der betroffenen
Person tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen,
weshalb sie ihren Entscheid zu begründen hat (BGE 134 I 83 E. 4.1; vgl. auch Art. 35 Abs. 1 VwVG).
Um dieser Begründungspflicht zu entsprechen, müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt.
Dies heisst freilich nicht, dass sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte bzw. auf jene Aspekte beschränken, welche sie ohne Willkür
als wesentlich betrachtet (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1, 124 V 180 E. 1a, 118 V 56 E. 5b; Urteile des
BVGer A-3672/2014 vom 9. Juni 2015 E. 1.5, A-1805/2014 vom 16. Dezember 2014 E. 3.3; Michele
Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren
des modernen Staates, 2000, S. 403 f., mit Hinweisen).
4.5.2 Im vorliegenden
Fall hat die Vorinstanz im angefochtenen Urteil zunächst untersucht, ob der Dienstbarkeitsvertrag
vom 8. August 2006 trotz anscheinend bestehender Meinungsverschiedenheiten der Vertragsparteien betreffend
den darin verwendeten Begriff des Ankers rechtsgültig zustande gekommen ist. Sie kam zum Schluss,
dass zu den objektiv wesentlichen Elementen des vorliegenden Vertrages die Einräumung des (Tunnel-)Baurechts
zum einen und das Entgelt dafür zum anderen zählen. Dementsprechend befand sie, dass ein allfälliger
Dissens bezüglich der Entschädigung für die Anker nur einen vertraglichen Nebenpunkt beschlägt,
der das Zustandekommen des Vertrages nicht hindert (E. 5 des Urteils). Die Vorinstanz befand weiter,
dass sich die Vertragsparteien über die Anforderungen an die entschädigungspflichtigen Anker
und damit implizit über deren Anzahl bei Vertragsunterzeichnung nicht einig waren und diesbezüglich
eine richterliche Vertragsergänzung vorzunehmen sei (E. 6 des Urteils). Im Rahmen dieser Vertragsergänzung
kam die Vorinstanz zum Schluss, dass für insgesamt 127 Anker eine Entschädigung zu leisten
sei und auch eine Entschädigung pro Nagel von Fr. 50.- für insgesamt 894 Nägel zu bezahlen
sei (E. 7-9 des Urteils).
Mit den hier summarisch wiedergegebenen Ausführungen
im angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen weiteren Erwägungen ist die Vorinstanz der
aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessenden Begründungspflicht nachgekommen.
Insbesondere hat sie damit implizit zum Ausdruck gebracht, dass ihrer Auffassung nach kein Raum für
eine weitergehende Berücksichtigung der aus dem Tunnelbau erwachsenden Nachteile zugunsten des Enteigneten
besteht. Für eine anderweitige Verletzung seines rechtlichen Gehörs liegen keine genügenden
Anhaltspunkte vor. Der Enteignete stösst mit seiner Rüge der Gehörsverletzung somit ins
Leere.
5.
Es
gilt nunmehr zu prüfen, ob die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die dem Enteigneten zustehende
Entschädigung für die Anker und Nägel richtig bestimmt hat. Vorab ist in diesem Kontext
zu klären, ob der vorstehend als verwaltungsrechtlicher Vertrag qualifizierte Dienstbarkeitsvertrag
vom 8. August 2006 (überhaupt) zustande gekommen ist.
5.1
5.1.1 Ein verwaltungsrechtlicher
Vertrag entsteht durch übereinstimmende Willenserklärungen
der Parteien, wobei die Vorschriften des OR analog anwendbar sind (Urteil des BGer 8C_649/2012 vom 14.
Dezember 2012 E. 8.3.1; Ulrich Häfelin et al., Allgemeines Verwaltungsrecht,
6. Aufl. 2010, N. 1102). Die Übereinstimmung der Willenserklärungen (Konsens) muss sich
dabei auf alle wesentlichen Punkte des Vertrages beziehen (vgl.
zum privatrechtlichen Vertrag BGE 100 II 330 f.; Ingeborg Schwenzer, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 6. Aufl. 2012, N. 29.03). Dazu zählen die objektiv wesentlichen
Vertragspunkte (essentialia negotii), das heisst die vertragsbestimmenden Merkmale, Leistung und Gegenleistung
sowie die Parteien (Schwenzer, a.a.O., N. 29.03, mit Rechtsprechungshinweisen).
Es genügt dabei, dass die wesentlichen Punkte gestützt auf die übereinstimmenden Willenserklärungen
der Parteien bestimmbar sind (BGE 84 II 266 E. 2; Schwenzer, a.a.O., N. 29.03).
Für das Zustandekommen des Vertrages prinzipiell nicht
erforderlich ist eine Einigung über die Nebenpunkte (accidentalia negotii) wie etwa Zahlungs- und
Lieferungsbedingungen sowie Leistungsort und -zeit (vgl. Art. 2 Abs. 1 OR). Anders verhält
es sich einzig, wenn die Einigung über einen Nebenpunkt für mindestens eine Partei unabdingbare
Voraussetzung für den Vertragsabschluss ist und die andere Partei dies erkennen konnte (subjektiv
wesentliche Vertragspunkte; s. zum Ganzen Schwenzer, a.a.O., N. 29.03).
Ob die Willenserklärungen der Vertragspartner übereinstimmen,
ist mittels Auslegung der beiden Erklärungen zu ermitteln
(Schwenzer, a.a.O., N. 29.01). Zeigt die Auslegung, dass die Parteien übereinstimmend
das Gleiche wollten, ist ein sog. natürlicher oder tatsächlicher
Konsens gegeben. In diesem Fall gilt das Gewollte, auch wenn das Erklärte dem Gewollten nicht
entspricht (falsa demonstratio non nocet; vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Ergibt die Auslegung der Willenserklärungen
dagegen, dass kein übereinstimmender Wille der Parteien vorliegt, sind die Willenserklärungen
nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Zeigt sich alsdann hinsichtlich des Erklärungswertes eine
Übereinstimmung, besteht ein sog. normativer oder rechtlicher
Konsens (s. zum Ganzen Schwenzer, a.a.O., N. 29.02, mit weiteren
Hinweisen).
Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip
bedeutet, dass einer Willensäusserung der Sinn zu geben ist, den ihr der Empfänger aufgrund
der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen,
in guten Treuen beilegen durfte und beilegen musste. Bei der Auslegung von Willenserklärungen der
vertragsschliessenden Parteien von öffentlich-rechtlichen Verträgen ist besonders zu beachten,
dass die Verwaltung beim Abschluss solcher Verträge dem öffentlichen Interesse Rechnung zu
tragen hat. In Zweifelsfällen ist deshalb zu vermuten, dass sie keinen Vertrag abschliessen wollte,
der mit den von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen in Widerspruch steht, und dass sich
der Vertragspartner hierüber Rechenschaft gab. Indessen wäre es verfehlt, in allen Fällen
der dem öffentlichen Interesse besser dienenden Auslegung den Vorzug zu geben. Die Wahrung des öffentlichen
Interesses findet ihre Schranke vielmehr gerade im Vertrauensprinzip, das heisst sie darf nicht dazu
führen, dass dem Vertragspartner des Gemeinwesens mittels Auslegung der Willenserklärungen
Auflagen gemacht werden, die er beim Vertragsschluss vernünftigerweise nicht voraussehen konnte
(vgl. BGE 132 I 140 E. 3.2.4, 122 I 328 E. 4e; Urteil des BVGer A 5237/2008 vom 15. Juli 2009
E. 4.3).
5.1.2 Bei der Auslegung
eines öffentlich-rechtlichen Vertrages, deren Gegenstand letztlich die einzelnen Vertragserklärungen
bzw. die Willenserklärungen der vertragsschliessenden Parteien sind (vgl. Alfred
Koller, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 2006, § 6 N. 63),
ist primär von seinem Wortlaut auszugehen. Anderen Umständen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
kommt die Bedeutung ergänzender Auslegungsmittel zu, soweit sie dazu dienen können, den wirklichen
oder - in Anwendung des Vertrauensprinzips - zumindest den mutmasslichen Willen der Parteien
zu ermitteln (vgl. zum Ganzen Urteil des BVGer A 5237/2008 vom 15. Juli 2009 E. 4.3).
5.1.3 Soweit eine
Vertragspartei gestützt auf einen verwaltungsrechtlichen Vertrag Ansprüche geltend macht, trägt
sie gemäss der als allgemeiner Rechtsgrundsatz grundsätzlich massgebenden Beweislastregel von
Art. 8 ZGB die Beweislast für den Vertragsschluss. Beweisen muss - und kann - sie freilich
einzig Tatsachen, das heisst die tatsächliche Willensübereinstimmung oder allenfalls, wenn
dieser Nachweis misslingt, Umstände, die bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu ihren Gunsten
zu berücksichtigen wären (vgl. zum privatrechtlichen Vertrag Urteil des BGer 4A_580/2012 vom
18. Februar 2013 E. 5.1; zu Art. 8 ZGB als allgemeiner Rechtsgrundsatz s. Urteil des BVGer A-6798/2013
vom 5. November 2014 E. 4.4.1).
5.2 Im vorliegenden
Fall bestreiten sowohl der Enteigner als auch der Enteignete die hiervor (E. 4.5.2) genannte Auffassung
der Vorinstanz, wonach es sich bei der Entschädigung für die Anker um einen Nebenpunkt des
Dienstbarkeitsvertrages handelt. Wie es sich diesbezüglich verhält, kann für die Beantwortung
der Frage, ob mit diesem Vertrag betreffend die Entschädigung für die Anker und Nägel
ein verwaltungsrechtlicher Vertrag zustande gekommen ist, jedenfalls dann dahingestellt bleiben, soweit
hinsichtlich dieser Entschädigung von einem natürlichen oder normativen Konsens auszugehen
ist. Zu klären ist deshalb vorab, ob aufgrund der anlässlich des Abschlusses des Dienstbarkeitsvertrages
abgegebenen Willenserklärungen des Enteigners und des Enteigneten ein natürlicher Konsens (vgl.
dazu sogleich E. 5.3) oder ein normativer Konsens (vgl. dazu hinten E. 5.4) bezüglich der Entschädigung
für die Anker und Nägel bestand.
5.3
5.3.1 Zu Recht nicht
in Abrede gestellt wird zunächst, dass der Enteigner und der Enteignete beim Vertragsschluss dahingehend
übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben haben, dass der Enteigner pro Anker im Sinne
des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006 eine Entschädigung von Fr. 440.- zu leisten
hat. Insoweit besteht ein natürlicher Konsens.
5.3.2 Streitig ist
jedoch, ob auch bezüglich des Begriffes des Ankers im Sinne dieser vertraglichen Entschädigungsregelung
anlässlich des Vertragsschlusses übereinstimmende Willenserklärungen der vertragsschliessenden
Parteien abgegeben wurden:
5.3.2.1 Der Enteignete
macht im Beschwerdeverfahren geltend, er sei bei der Vertragsunterzeichnung davon ausgegangen, dass unter
den Begriff des Ankers im Sinne des Dienstbarkeitsvertrages alle Arten von Ankern fallen. Da es sog.
vorgespannte Anker sowie sog. ungespannte Anker gebe und ein ungespannter Anker auch als Nagel bezeichnet
werde, habe er folglich beim Vertragsschluss den Willen gehabt, den Enteigner zur Bezahlung einer Entschädigung
von Fr. 440.- für jeden vorgespannten Anker und ebenfalls Fr. 440.- für jeden Nagel zu verpflichten.
Der Enteignete bringt vor dem Bundesverwaltungsgericht sinngemäss vor, der Enteigner sei beim Vertragsschluss
im Sinne eines tatsächlichen Konsenses vom gleichen Verständnis des im Vertrag verwendeten
Begriffes des Ankers ausgegangen (vgl. Beschwerde vom 1. September 2014, S. 14).
5.3.2.2 Demgegenüber
teilt der Enteigner die Ansicht nicht, dass ein tatsächlicher Konsens in dem Sinne vorliegt, dass
unter den Begriff des Ankers im Sinne des Dienstbarkeitsvertrages - wie vom Enteigneten angenommen
- auch Nägel fallen. Weil der Enteigner beim Vertragsabschluss der Auffassung gewesen sei,
dass mit dem Begriff Anker im Vertrag nur die vorgespannten Anker gemeint seien, seien sich die Vertragsparteien
über diesen Begriff nicht einig gewesen.
5.3.2.3 Im Streitfall
lässt sich im Rahmen der Prüfung, ob ein tatsächlicher bzw. natürlicher Konsenses
gegeben ist, meist nicht ermitteln, was die Parteien tatsächlich gewollt und verstanden haben (Koller,
a.a.O., § 6 N. 4). Wie sogleich ersichtlich wird, verhält es sich vorliegend nicht anders.
Zwar ging der Enteignete bei der Vertragsunterzeichnung
unbestrittenermassen davon aus, dass als Anker im Sinne des Vertrages nebst den vorgespannten Ankern
auch die Nägel gelten. Es fehlt jedoch am Nachweis, dass auch der Enteigner dieses Begriffsverständnis
teilte bzw. er die vertraglich vereinbarte Entschädigung von Fr. 440.- pro Anker bei Vertragsunterzeichnung
in diesem Sinne verstanden wissen wollte:
Zum einen wird der Begriff des Ankers - wie im Folgenden
aufgezeigt wird - in der einschlägigen Fachsprache nicht ausschliesslich im Sinne des Begriffsverständnisses
des Enteigneten verwendet (vgl. hinten E. 5.4.1 ff.). Deshalb kann - anders als dies
in der Beschwerde des Enteigneten suggeriert wird - aus der Fachterminologie und aus den Fachkenntnissen
der Vertreter des Enteigners nicht auf den bei Vertragsunterzeichnung bestehenden tatsächlichen
Willen des Enteigners bezüglich des Anker-Begriffes geschlossen werden (vgl. dazu Beschwerde
vom 1. September 2014, S. 13).
Zum anderen macht der Enteignete zwar geltend, der Enteigner
habe im Vorfeld des Vertragsabschlusses den Begriff Anker in einer Medienmitteilung vom 20. Dezember
2005 sowohl für vorgespannte als auch ungespannte Anker verwendet und dies mit einem E-Mail vom
20. Dezember 2013 gegenüber dem Enteigneten bestätigt. Selbst wenn diese beiden Dokumente tatsächlich
in diesem Sinne zu verstehen wären, könnte aber daraus nichts in Bezug auf den tatsächlichen
Vertragswillen des Enteigners hinsichtlich des Anker-Begriffs abgeleitet werden. Denn es ist nicht ausgeschlossen,
dass der Enteigner in der Medienmitteilung, welche anderen Zwecken bestimmt ist als ein Vertragstext,
bewusst einen umfassenderen Begriff des Ankers verwendete, jedoch den Vertragsverhandlungen und dem Vertragsabschluss
ein engeres, Nägel nicht einschliessendes Begriffsverständnis zugrunde legte. Mit anderen Worten
existieren keine Dokumente, welche aus der Phase der Vertragsverhandlungen stammen und belegen, wie der
Enteigner den Begriff Anker tatsächlich gelten lassen wollte. Anders als im vorliegenden Beschwerdeverfahren
hat dies der Enteignete im vorinstanzlichen Verfahren noch zutreffend erkannt (vgl. die «Klage»
vom 8. April 2011, S. 7).
5.3.3 Nach dem Gesagten
ist davon auszugehen, dass in Bezug auf den Begriff des Ankers im Sinne des Dienstbarkeitsvertrages zwischen
dem Enteigner und dem Enteigneten kein natürlicher Konsens besteht. Nicht von ungefähr hatte
denn auch der Enteignete dies im vorinstanzlichen Verfahren selbst konzediert (vgl. die «Klage»
vom 8. April 2011, S. 7).
5.4 Es bleibt mangels
diesbezüglichen tatsächlichen Konsenses zu klären, ob von einen normativen
Konsens hinsichtlich des im Dienstbarkeitsvertrag verwendeten Begriffes des Ankers ausgegangen
werden kann.
5.4.1 Bezüglich
der Frage, wie der Begriff des Ankers nach dem Vertrauensprinzip zu verstehen war, berufen sich der Enteigner
und der Enteignete auf die am 1. Januar 2003 in Kraft getretenen SIA-Normen 267 «Geotechnik»
und 267/1 «Geotechnik - Ergänzende Festlegungen». Nach Auffassung des Enteigneten
sind diese SIA-Normen einschlägig aufgrund des vom Bundesamt für Strassen (ASTRA) herausgegebenen
Merkblattes Nr. 24 001-15500 «Technisches Merkblatt Bauteile Stützbauwerke / ungespannte Anker»
vom 10. Juli 2012, der Richtlinie «Projektierung und Ausführung von Kunstbauten der Nationalstrassen»
des ASTRA aus dem Jahre 2005 und der ASTRA-Richtlinie Nr. 12005 «Boden- und Felsanker»
(in der Version 3.11 vom 13. Februar 2012).
5.4.2 Gemäss
der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind SIA-Vertragsnormen nicht als regelbildende Übung zu anerkennen
und ist auf diese nur abzustellen, wenn sie von den Parteien ausdrücklich oder stillschweigend zum
Vertragsinhalt erhoben wurden. Zwar können vorgeformte Vertragsinhalte Ausdruck der Verkehrsauffassung
oder -übung bilden. Freilich ist dies nicht zu vermuten, sondern im Einzelfall nachzuweisen (s.
zum Ganzen Urteil des BGer 4C.261/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.3, mit Hinweisen).
Es kann hier offen bleiben, ob die hiervor genannten SIA-Normen 267 «Geotechnik»
und 267/1 «Geotechnik - Ergänzende Festlegungen» vom Enteigner und dem Enteigneten
mit dem von ihnen abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrag übernommen wurden. Ebenso braucht hier nicht
geklärt zu werden, ob diese SIA-Normen bei diesem Dienstbarkeitsvertrag auch ohne ausdrückliche
oder stillschweigende Übernahme durch die Vertragsparteien aufgrund des vom Enteigneten angerufenen
Merkblattes des ASTRA, der ASTRA-Richtlinien «Projektierung und Ausführung von Kunstbauten
der Nationalstrassen» und Nr. 12005 «Boden- und Felsanker» oder aufgrund anderer Vorschriften
massgebend sind. Denn wie im Folgenden ersichtlich wird, lassen sich aus den erwähnten SIA-Normen
für die Frage, was unter einem Anker zu verstehen ist, Schlüsse ziehen, welche dem sich aus
der Fachliteratur ergebenden Bild entsprechen und damit als Ausdruck der Verkehrsauffassung oder
-übung verstanden werden können.
5.4.3
5.4.3.1 In der SIA-Norm
267 «Geotechnik» finden sich insbesondere folgende Begriffsdefinitionen (vgl. Ziff. 1.1 der
SIA-Norm 267):
«Anker
Bauelement, das über ein Zugglied Kraft in den Baugrund überträgt. [...]
Nagel
Anker, der primär Zugkräfte oder Zug- und Querkräfte in den Baugrund überträgt.
[...]
Ungespannte Anker
Anker, der primär Zugkräfte in den Baugrund überträgt. Beim ungespannten Anker wird
zur Zeit t = 0 keine oder nur eine geringe Spannkraft aufgebracht.
[....]
Vorgespannter Anker
Anker, der primär Zugkräfte in den Baugrund überträgt. Beim vorgespannten Anker treten
nach Aufbringen der Spannkraft als Folge der äusseren Einwirkungen nur geringe, innerhalb bestimmter
Grenzen liegende Änderungen der Vorspannkraft ein. [...]
Zugglied
Ankerteil zur Übertragung der Ankerkraft vom Ankerkopf auf die Verankerungszone.»
Die SIA-Norm 267 «Geotechnik» enthält sodann
je einen Abschnitt über «Verankerungen mit vorgespannten Ankern» (Ziff. 10 der SIA-Norm
267) und «Verankerungen mit ungespannten Ankern» (Ziff. 11 der SIA-Norm 267).
5.4.3.2 Die SIA-Norm
267/1 «Geotechnik - Ergänzende Festlegungen» verweist vorab auf die in der SIA-Norm
267 «Geotechnik» enthaltenen Definitionen der Fachausdrücke (Ziff. 1.1 der SIA-Norm 267/1).
Nebst einem Abschnitt betreffend die «Prüfung von vorgespannten Ankern» (Ziff. 6
der SIA-Norm 267/1) enthält sie einen Abschnitt mit dem Titel «Prüfung von ungespannten
Boden- und Felsankern (Nägel) mit Vollverbund» (Ziff. 7 der SIA-Norm 267/1). In letzterem Abschnitt
wird verschiedentlich der Begriff «Anker» verwendet, wobei sich aus dem Kontext - insbesondere
mit Blick auf den erwähnten Titel - ergibt, dass damit jeweils «Boden- und Felsanker
(Nägel) mit Vollverbund» gemeint sind (vgl. Ziff. 7.1.1.2, 7.1.2.4, 7.1.3.1.1, 7.1.4.2
und 7.1.4.3 der SIA-Norm 267/1).
5.4.3.3 Aus den vorstehenden
Ausführungen erhellt zum einen, dass in den beiden SIA-Normen 267 «Geotechnik» und 267/1
«Geotechnik - Ergänzende Festlegungen» der Begriff des «Ankers» als Oberbegriff
für vorgespannte Anker und ungespannte Anker verstanden wird. Zum anderen geht daraus hervor, dass
jedenfalls nach der SIA-Norm 267/1 «Geotechnik - Ergänzende Festlegungen» ungespannte
Anker auch als Nägel bezeichnet werden.
Die vom Enteigner vertretene Auffassung, wonach nach dem
fachspezifischen Sprachgebrauch unter dem Begriff des Ankers bei Fehlen einer weiteren Präzisierung
einzig vorgespannte Anker, nicht jedoch ungespannte Boden- und Felsanker bzw. Nägel fallen (vgl.
Beschwerdeantwort und Anschlussbeschwerde vom 15. September 2014, S. 9), findet somit in den erwähnten
SIA-Normen keine Stütze.
5.4.3.4 Die SIA-Normen
267 «Geotechnik» und 267/1 «Geotechnik - Ergänzende Festlegungen» haben
die frühere SIA-Empfehlung V191 «Vorgespannte Boden- und Felsanker» (Ausgabe 1995)
und die Vornorm SIA 191/1 «Ungespannte Boden- und Felsanker (Nägel) mit Vollverbund» ersetzt,
wobei letztere Dokumente nach der Übergangsordnung der beiden erwähnten SIA-Normen jedenfalls
ab 1. Juli 2004 nicht mehr verwendet werden dürfen (vgl. die Vorschriften zum Inkrafttreten und
die Übergangsbestimmungen in den SIA-Normen 267 und 267/1). Für den im Zeitpunkt des Abschlusses
des Dienstbarkeitsvertrages zwischen dem Enteigner und dem Enteigneten herrschenden Sprachgebrauch in
Fachkreisen kann deshalb aus der SIA-Empfehlung V191 «Vorgespannte Boden- und Felsanker» (Ausgabe
1995) und der Vornorm SIA 191/1 «Ungespannte Boden- und Felsanker (Nägel) mit Vollverbund»
von vornherein nichts abgeleitet werden (anders anscheinend Beschwerdeantwort und Anschlussbeschwerde
vom 15. September 2014, S. 8).
5.4.4 Nach Ansicht
des Enteigneten ergibt sich auch aus den beiden erwähnten ASTRA-Richtlinien, dass vorgespannte und
ungespannte Anker unter den Begriff Anker fallen (vgl. Beschwerde vom 1. September 2014, S. 16
f.).
Die Richtlinie «Projektierung und Ausführung von
Kunstbauten der Nationalstrassen» enthält aber soweit hier interessierend nur die Regelung,
dass der Anwendung «von permanenten, vorgespannten Ankern» besondere Beachtung zu schenken
und ihr Einsatz in jedem Fall in Anlehnung an die ASTRA-Richtlinie «Boden- und Felsanker» zu
prüfen ist (Ziff. 5.2 Unterziff. 4 der Richtlinie «Projektierung und Ausführung von Kunstbauten
der Nationalstrassen»).
Die Richtlinie «Boden- und Felsanker» wurde zwar
erst mit Wirkung ab 1. August 2007 um einen Abschnitt für ungespannte Anker erweitert. In ihrer
heute geltenden, vom Enteigneten ins Recht gelegten Fassung, in welcher ausdrücklich von vorgespannten
und ungespannten Ankern die Rede ist, bildet sie jedenfalls kein Indiz für einen Sprachgebrauch
im Zeitpunkt des Abschlusses des streitbetroffenen Dienstbarkeitsvertrages, nach welchem ohne weitere
Präzisierung nur vorgespannte Anker unter den Begriff des Ankers fallen.
5.4.5 Die Parteien
haben vorliegend zwei Dokumente aus der Fachliteratur eingereicht, welche einen je zu ihren Gunsten sprechenden
Sprachgebrauch in Fachkreisen erhärten sollen:
5.4.5.1 Der Enteignete
beruft sich auf einen Fachbeitrag von Matthias Ryser über Verankerungen. Unbestritten ist, dass
Matthias Ryser ein Fachmann auf dem einschlägigen Gebiet ist. Der Beitrag ist anscheinend im Jahr
2003 erschienen (vgl. www.drvollenweiderag.ch > Publikationen > Anker [zuletzt eingesehen
am 9. Oktober 2015]). Dies ist unter den Parteien auch nicht strittig.
Gegenstand des erwähnten Fachbeitrages sind Ziff. 10
und 11 der SIA-Norm 267 «Geotechnik» unter Berücksichtigung der SIA-Norm 267/1 «Geotechnik
- Ergänzende Festlegungen». Entsprechend diesen SIA-Normen werden im Beitrag die Begriffe
«vorgespannter Anker» und «ungespannter Anker» verwendet. Als Synonym für den
Begriff «ungespannter Anker» wird dabei auch der Begriff des «Nagels» benutzt (vgl.
S. 2 des Beitrages).
Der erwähnte Fachbeitrag belegt, dass in Fachkreisen
der Begriff des Ankers wie in den erwähnten SIA-Normen und schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des
vorliegend streitigen Dienstbarkeitsvertrages als Oberbegriff für vorgespannte Anker und ungespannte
Anker (Nägel) verwendet wurde.
5.4.5.2 Der Enteigner
beruft sich auf ein von dipl. Bauing. ETH/SIA Rudolf Rüegger verfasstes Vorlesungsskriptum des Instituts
für Geotechnik der ETH Zürich vom Wintersemester 2009/2010. In diesem Skriptum wird die Definition
des Ankers in der SIA-Norm 267 «Geotechnik» (vgl. dazu vorn E. 5.4.3.1) wiedergegeben. Es wird
sodann gefolgert, unter diese Definition fielen «sowohl vorgespannte
Anker, als auch über die ganze Länge vermörtelte Nägel, welche in der neuen
Norm SIA 267 als ungespannte Anker bezeichnet werden» (S.
19 des Skriptums). Das Vorlesungsskript enthält im entsprechenden Abschnitt mit dem Titel «Unterscheidung
Anker <-> Nägel» sodann folgende Ausführungen:
«Für eine saubere Auseinanderhaltung von vorgespannten Ankern und
ungespannten, über die gesamte Länge vermörtelten Ankern (= Nägel) ist folgende Unterscheidung
sinnvoll:
-
Anker sind Zugglieder, die Kräfte in den Boden oder Fels
übertragen und eine freie Ankerlänge, sowie eine Verankerungsstrecke aufweisen. Im Bereich
der freien Ankerlänge ist der Anker frei beweglich. Anker können nicht, teilweise oder voll
vorgespannt sein.
Die freie Ankerlänge soll grundsätzlich
bis hinter die tiefsten massgebenden Gleitflächen reichen. Der äussere aktive Erdkeil oder
Erdkörper wird dabei durch das äussere verankerte Tragwerk zurückgehalten.
-
Nägel sind Zugglieder, die Kräfte in den Boden bzw.
Fels übertragen und in der Regel auf ihrer ganzen Länge vermörtelt sind und damit eine
durchgehende, kraftschlüssige Verbindung mit dem umgebenden Boden bzw. Fels aufweisen.
Boden- und Felsnägel können wegen
der fehlenden freien Ankerlänge nicht vorgespannt werden. Es ist lediglich ein Festziehen der Nagelplatte
für ein sattes Aufliegen auf der Unterlage möglich.
Kräfte werden beidseitig der massgebenden
Gleitflächen in den Boden / Fels übertragen. Auf der Aussenseite ist eine zusätzliche
Kraftübertragung über Kopfplatte, starre Verkleidung etc. möglich oder erforderlich.
Damit im Nagel als schlaffes Zugglied Zugkräfte
mobilisiert werden können, sind äussere Deformationen im umgebenden Boden notwendig. Anker
und Nägel unterscheiden sich somit in ihrer Wirkung.»
Aus der zitierten Stelle des Vorlesungsskriptums geht zwar
hervor, dass dessen Autor es für sinnvoll erachtet, den Begriff des Ankers nicht für Nägel
zu verwenden. Dies kann jedoch nicht als hinreichender Beleg dafür gewertet werden, dass beim Abschluss
des streitigen Vertrages vom 8. August 2006 unter Fachleuten ein Konsens dahingehend bestand, dass
Nägel bzw. ungespannte Anker nicht unter den Begriff des Ankers fallen. Denn bezeichnenderweise
enthält das Skript - wie der vorstehend zitierten Stelle zu entnehmen ist - den Hinweis,
dass zwischen «vorgespannten Ankern» und «ungespannten, über die gesamte Länge
vermörtelten Ankern (= Nägel)» zu differenzieren ist. Damit wird im Skriptum sinngemäss
zugestanden, dass der Begriff des Ankers nicht nur in der als sinnvoll bezeichneten Weise eng verstanden
wird, sondern daneben auch in einem weiteren, ungespannte Anker mitumfassenden Sinne Verwendung findet.
5.4.5.3 Als Beweis
für den von ihm behaupteten Sprachgebrauch legt der Enteigner ferner Dokumentationen von drei Unternehmen
mit Spezialisierung im Bereich der Verankerungen ins Recht (vgl. Beilagen 3-5 zur Beschwerdeantwort und
Anschlussbeschwerde vom 15. September 2014). Daraus lässt sich aber entgegen der Auffassung des
Enteigners nicht ableiten, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im fachspezifischen Sprachgebrauch
aus praktischen Gründen zwischen Ankern und Nägeln unterschieden wurde und dabei unter «Anker»
nur vorgespannte Anker verstanden wurden:
In der eingereichten Dokumentation der Spann-Stahl AG zu
deren Produkt «Gewi-Nagel» wird ausgeführt, bei diesem Nagel handle es sich um einen ungespannten
Anker. In diesem Dokument wird somit (ebenfalls) davon ausgegangen, dass der Begriff des Ankers auch
ungespannte Anker mitumfasst. In einer weiteren Dokumentation desselben Unternehmens werden zwar die
Produkte «Gewi®Plus - Anker»
und «Gewi®Plus - Bodennagel»
beschrieben, doch fehlt es an Ausführungen, welche darauf schliessen lassen, dass Nägel nicht
als Anker bezeichnet werden können bzw. der Begriff des Ankers für vorgespannte Anker reserviert
ist. Schliesslich deckt sich die Sprachverwendung in der dritten Dokumentation der Firma RISI AG soweit
hier interessierend mit der Terminologie der SIA-Norm 267/1 «Geotechnik - Ergänzende
Festlegungen», indem hier «Vernagelungen» mit «ungespannten Ankern» gleichgesetzt
werden. Letztere Dokumentation nimmt im Übrigen bezeichnenderweise auf die Unterscheidung zwischen
vorgespannten Ankern und ungespannten Ankern im Sinne der SIA-Norm 267 «Geotechnik» Bezug,
ohne diese Differenzierung in Frage zu stellen.
5.4.6 Nach dem Gesagten
ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006
nach der Verkehrsauffassung von Fachleuten in der einschlägigen
Branche unter den Begriff des Ankers jedenfalls dann, wenn dieser ohne Präzisierung und ohne gleichzeitige
ausdrückliche Verwendung des Begriffes des Nagels benutzt wurde, sowohl vorgespannte Anker als auch
ungespannte Anker bzw. Nägel fielen.
Es fragt sich, ob der Enteignete vor diesem Hintergrund
die Willenserklärung des Enteigners, wonach dieser «pro Anker» eine Entschädigung
von Fr. 440.- bezahlt, nach dem Vertrauensprinzip dahingehend verstehen durfte und musste, dass für
jeden vorgespannten Anker und jeden Nagel (bzw. ungespannten Anker) eine Entschädigung in dieser
Höhe geleistet werden soll.
Bei der Anwendung des Vertrauensprinzips ist auf die Verständnismöglichkeit
des Erklärungsempfängers abzustellen (Koller, a.a.O., § 3 N. 175).
Deshalb ist bei der hier zu klärenden Frage vorab zu berücksichtigen, dass der Enteignete trotz
seiner Kenntnisse als Rechtsanwalt und Notar grundsätzlich über keine Kenntnisse des hier in
Frage stehenden Teils der Baubranche verfügt und ihm beim Vertragsabschluss deshalb die Fachterminologie
weder ohne Weiteres geläufig gewesen sein dürfte, noch bekannt sein musste (vgl. zum umgekehrten
Fall, dass beim Erklärungsempfänger eine einschlägige Branchenkenntnis vorhanden ist und
diese dementsprechend bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzips in die Würdigung mit einzubeziehen
ist, Koller, a.a.O., § 3 N. 175). Insbesondere hätte ihm
nach Treu und Glauben nicht bekannt sein müssen, dass allenfalls ein Teil der Fachleute bereits
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses - wie gemäss dem erwähnten Vorlesungsskript (vgl.
E. 5.4.5.2) - eine Begriffsverwendung bevorzugte, nach welcher der Begriff des Ankers nur vorgespannte
Anker, nicht aber ungespannte Anker bzw. Nägel umfasst.
Sodann ist vorliegend zu beachten, dass im Dienstbarkeitsvertrag
vom 8. August 2006 das Wort «Nagel» nicht isoliert, geschweige denn als Bezeichnung für
etwas von einem Anker zu Unterscheidendes verwendet wurde. Zwar werden im Schnittplan «Querprofil
50», der Bestandteil des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006 bildet, die Baugrubenwände
als «Nagelwände» bezeichnet. Da in diesem Kontext aber nicht von Ankern oder Ankerwänden
die Rede ist, lässt sich indessen entgegen der Auffassung des Enteigners aus diesem Schnittplan
nicht schliessen, dass der Enteignete als geologischer Laie davon ausgehen musste, dass die Baugrubenwände
mit vorgespannten Ankern und mit Nägeln gesichert werden (vgl. dazu Beschwerdeantwort und Anschlussbeschwerde
vom 15. September 2014, S. 10 f.). Der Vertrag enthält folglich keine für den Enteigneten
bei Vertragsunterzeichnung erkennbaren Anhaltspunkte, aufgrund welcher er nach Treu und Glauben hätte
annehmen müssen, dass der Enteigner den Begriff des Ankers als Gegensatzbegriff zum Begriff des
Nagels verstanden wissen und damit nur für vorgespannte Anker eine Entschädigung vorsehen wollte.
Vor diesem Hintergrund durfte und musste der Enteignete
nach Treu und Glauben annehmen, dass der Enteigner mit der Vertragsunterzeichnung den Willen bekundete,
ohne weitere Einschränkungen für jeden vorgespannten Anker und für jeden Nagel bzw. ungespannten
Anker einen Betrag von Fr. 440.- zu bezahlen.
5.4.7 Die Vorbringen
des Enteigners können am hiervor gezogenen Schluss nichts ändern:
5.4.7.1 Der Enteigner
erklärt, nach dem Dienstbarkeitsvertrag sei jedenfalls keine Entschädigung geschuldet für
vorgespannte Anker und Nägel, welche in einer Tiefe von mehr als sieben Metern im Erdreich verbaut
worden sind. Er macht in diesem Zusammenhang geltend, der Enteignete habe nur bis zu einer Tiefe von
maximal sieben Metern ein schutzwürdiges Interesse an der Ausübung seines Eigentumsrechts.
Dem vorliegenden Vertragstext lässt sich ebenso wenig
wie den weiteren aktenkundigen, im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung erstellten Dokumenten entnehmen,
dass der Enteignete und der Enteigner eine vertragliche Beschränkung der Entschädigung auf
vorgespannte Anker und Nägel bis zu einer Tiefe von sieben Metern wollten. Der Enteignete konnte
deshalb nach dem Vertrauensprinzip davon ausgehen, dass die vom Enteigner beim Vertragsabschluss abgegebene
Willenserklärung dahingehend zu verstehen ist, dass für sämtliche auf seinem Grundstück
verbaute vorgespannte Anker und Nägel unabhängig von deren Tiefe im Erdreich die Entschädigung
von Fr. 440.- geleistet werden soll. Folglich konnte der Enteigner nach Vertragsschluss auch nicht einseitig
(etwa mit dem Schreiben seines sachzuständigen Departements vom 19. September 2007 [vgl. dazu vorn
Bst. A.d]) eine horizontale Umfassungslinie in der Tiefe von sieben Metern einführen, welche
die Entschädigungspflicht rechtswirksam begrenzt. Nichts daran ändert der Umstand, dass die
Ausdehnung des Grundeigentums in vertikaler Hinsicht beschränkt ist:
Gemäss Art. 667 Abs. 1 ZGB erstreckt sich das Eigentum
an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung
des Eigentums ein Interesse besteht. Wie gross diese räumliche Ausdehnung ist, lässt sich nicht
in allgemeingültiger Weise festlegen, sondern bestimmt sich von Fall zu Fall nach den konkreten
Umständen sowie dem schutzwürdigen Interesse des Eigentümers, diesen Raum selbst zu nutzen
oder zu beherrschen und das Eindringen anderer abzuwehren (vgl. Urteil des BGer 5A_639/2010 vom 7. März
2011 E. 4.2.1). Als schutzwürdige Interesse genügt auch ein künftiges Interesse,
sofern seine Verwirklichung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zukunft wahrscheinlich
ist (BGE 132 III 353 E. 2.1; vgl. zum Ganzen auch Urteil des BVGer A-365/2008 vom 25. November 2008
E. 4.2 [zur Bedeutung von Art. 667 Abs. 1 ZGB beim Tunnelbau]; s. ferner Thomas
Ender, Wem gehört der Untergrund?, in: Umweltrecht in der Praxis [URP] 2014, S. 354 ff.,
insbesondere S. 450 ff.).
Vorliegend durfte der Enteignete nach Treu und Glauben annehmen,
dass der Enteigner bei der vertraglichen Regelung der Entschädigung für die vorgespannten Anker
und Nägel dieser beschränkten Ausdehnung des Eigentums in vertikaler Hinsicht Rechnung getragen
hat und demgemäss bewusst auf eine ausdrückliche Einschränkung der Entschädigung
auf vorgespannte Anker und Nägel bis zu einer bestimmten Tiefe im Erdreich verzichtet hat. Denn
nach dem Vertrauensprinzip hat der Enteigner mit diesem Verzicht sinngemäss erklärt, dass seiner
Auffassung nach
(a) sämtliche vorgespannten Anker und Nägel im Bereich
des Grundstücks des Enteigneten in einer Tiefe sind, auf welche sich das Grundeigentum des Enteigneten
erstreckt,
oder
b)
die vereinbarte Entschädigung für allfällige vorgespannte Anker und Nägel in einer
Tiefe, die vom Grundeigentum des Enteigneten nicht erfasst sind, angesichts der anderweitigen Beeinträchtigungen
des Eigentums des Enteigneten durch den Tunnelbau gerechtfertigt sind.
Vor diesem Hintergrund war die Willenserklärung des
Enteigners beim Vertragsschluss nach Treu und Glauben so zu verstehen, dass für die vertragliche
Entschädigungspflicht für vorgespannte Anker und Nägel deren Tiefe im Erdreich keine Rolle
spielt.
5.4.7.2 Der Enteigner
macht ferner geltend, der Enteignete habe nicht im Sinne des Vertrauensprinzips annehmen dürfen,
dass ihm der Kanton eine höhere Entschädigung bezahlen wollte, als ihm nach den enteignungsrechtlichen
Vorschriften zugestanden wäre (vgl. Beschwerdeantwort und Anschlussbeschwerde, S. 11).
Zwar hätte der Enteignete wohl in der Tat nicht ohne
Weiteres darauf vertrauen dürfen, dass der vertragliche Begriff des Ankers auch die Nägel
umfasst, wenn sich bei diesem Begriffsverständnis eine für ihn erkennbare erhebliche und gesetzwidrige
Diskrepanz zwischen der nach Enteignungsrecht zustehenden Entschädigung und der im Vertrag insgesamt
vorgesehenen Entschädigung ergeben hätte. Denn gegebenenfalls hätten dem Enteigneten Zweifel
kommen müssen, ob die Erklärung des Enteigners tatsächlich so gemeint war, wie er sie
versteht, und hätte er nach Treu und Glauben Vorkehrungen treffen müssen, um den tatsächlichen
Geschäftswillen des Enteigners zu erkennen (zur Obliegenheit des Erklärungsempfängers,
sich in zumutbarem Masse darum zu bemühen, den Geschäftswillen des Erklärenden auszumachen,
vgl. Koller, a.a.O., § 3 N. 166 und 176). Letzteres gilt umso mehr,
als die Vermeidung übermässiger Entschädigungen für Enteignungen im öffentlichen
Interesse liegt und zu vermuten ist, dass der Enteigner als Gemeinwesen keinen zu diesem Interesse in
Widerspruch stehenden Vertrag mit dem Enteigneten schliessen wollte und der Enteignete sich darüber
Rechenschaft gab (s. dazu E. 5.1.1 am Ende).
Indessen würde vorliegend dem Enteigneten bei einer
vertraglichen Entschädigung von Fr. 440.- für jeden vorgespannten Anker und für jeden
Nagel nach dem Dienstbarkeitsvertrag keine Gesamtentschädigung für die Tunnel-Unterquerung
seines Grundstücks und die damit verbundenen baulichen Massnahmen zustehen, welche die nach enteignungsrechtlichen
Grundsätzen zustehende Entschädigung derart erheblich überschreiten würde, dass von
einer Gesetzwidrigkeit auszugehen wäre und dem Enteigneten Zweifel an der Richtigkeit seines Verständnisses
des Ankerbegriffes hätten aufkommen müssen:
Zu berücksichtigen ist diesbezüglich vorab, dass
die Wahrung des öffentlichen Interesses an der Vermeidung übermässiger Entschädigungen
für Enteignungen ihre Schranke just im Vertrauensprinzip findet und die Wahrung dieses Interesses
demgemäss nicht dazu führen darf, dass dem Enteigneten als Vertragspartner Auflagen gemacht
werden, welche er beim Vertragsschluss vernünftigerweise nicht voraussehen konnte (vgl. E. 5.1.1
am Ende). Es kommt hinzu, dass die Verwaltung, wenn es zum Abschluss eines Enteignungsvertrages kommt,
grundsätzlich hinsichtlich der Höhe der Entschädigung Zugeständnisse machen kann
(August Mächler, Vertrag und Verwaltungsrechtspflege, 2005, S. 413).
Die dabei zu beachtenden Schranken wurden - wie im Folgenden aufgezeigt wird - nicht überschritten
(vgl. hinten E. 7.1 ff.).
5.5 Angesichts des
Ausgeführten hätte nach dem Vertrauensprinzip auch die vom Enteigneten anlässlich des
Vertragsabschlusses abgegebene, mit derjenigen des Enteigners identische Willenserklärung von Letzterem
dahingehend verstanden werden müssen, dass (unabhängig von der Tiefe im Erdreich) für
jeden vorgespannten Anker und jeden Nagel eine Entschädigung von Fr. 440.- zu bezahlen ist.
Folglich liegt insoweit ein normativer Konsens vor und ist der Dienstbarkeitsvertrag ohne Rücksicht
darauf, ob es sich diesbezüglich um einen wesentlichen Vertragspunkt handelt, entsprechend diesem
Konsens zustande gekommen.
6.
Es steht somit fest, dass eine (normative) Einigung zwischen
dem Enteigner und dem Enteigneten dahingehend besteht, dass alle vorgespannten Anker und alle Nägel
unabhängig von deren Tiefe im Erdreich zum Ansatz von Fr. 440.- zu entschädigen sind. Die Zahl
dieser Anker sowie Nägel war im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbestrittenermassen zumindest
bestimmbar und steht fest (1021 vorgespannte Anker und Nägel). Vor diesem Hintergrund haben die
Vertragsparteien die Entschädigung für die vorgespannten Anker und Nägel in ihrem Vertrag
umfassend geordnet.
Unter diesen Umständen besteht von vornherein kein
Raum für eine Vertragsergänzung, wie sie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid durchgeführt
hat. Eine gerichtliche Vertragsergänzung greift nämlich nur Platz, wenn die Parteien eine bestimmte
Frage, über welche sich im Nachhinein ein Streit entfacht (und die keinen der wesentlichen Vertragspunkte
betrifft), nicht geregelt haben (Schwenzer, a.a.O., N. 34.01 ff.).
7.
Es bleibt weiter zu klären, ob der in Frage stehende
Dienstbarkeitsvertrag unter Berücksichtigung der erwähnten Entschädigungsregelung für
die vorgespannten Anker und Nägel wegen Verstosses gegen inhaltliche Schranken bzw. wegen Verstosses
gegen zwingende Rechtsnormen rechtswidrig ist.
7.1 Beim Abschluss
von verwaltungsrechtlichen Verträgen ist das Verhältnismässigkeitsprinzip (vgl. Art. 5
Abs. 2 BV) zu beachten. Nach dem Verhältnismässigkeitsprinzip müssen die verschiedenen
Leistungen der Vertragsparteien bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in einem ausgewogenen Verhältnis
zueinander stehen (Frank Klein, Die Rechtsfolgen des fehlerhaften verwaltungsrechtlichen
Vertrages, 2003, S. 93, mit Hinweisen). Nicht erforderlich ist, dass Leistung sowie Gegenleistung absolut
gleichwertig sind (Klein, a.a.O., S. 93). Die Behörde darf indessen «weder
wuchern noch verschleudern» (vgl. Willy Spannowski, Grenzen des Verwaltungshandelns
durch Verträge und Absprachen, Berlin 1994, S. 347 f.).
Klarerweise den Anforderungen an die Ausgewogenheit der
Leistungen nicht zu genügen vermögen ungleichwertige Leistungen, welche den Tatbestand der
Übervorteilung erfüllen. Indessen ist die massgebliche Schwelle für nicht mehr verhältnismässige
Leistungen tiefer anzusetzen als bei der Übervorteilung. Auch Tatbestände, die nach privatrechtlichen
Gesichtspunkten noch keine Übervorteilung darstellen, können gegen das Gebot der Ausgewogenheit
der Leistungen verstossen. Bei einem verwaltungsrechtlichen Vertrag stehen sich häufig nicht nur
eine Leistung des Staates und eine des Privaten, sondern ein ganzer Komplex unterschiedlicher Leistungen
gegenüber. Ob die verschiedenen Leistungen gegebenenfalls in einem angemessenen Verhältnis
zueinander stehen, ist gestützt auf eine Gesamtbetrachtung der einzelnen Leistungen festzustellen
(vgl. zum Ganzen Klein, a.a.O., S. 93, mit Hinweisen).
Ein Indiz für die Ausgewogenheit der Leistungen ist
deren Marktnähe. Eine entsprechende Überprüfung des Vertragsinhalts setzt jedoch voraus,
dass die Leistungen einen Marktwert aufweisen, was namentlich bei gesetzlich normierten öffentlich-rechtlichen
Verträgen wie dem Enteignungsvertrag der Fall ist (Klein, a.a.O., S.
93 f.).
Bei der Beurteilung der Ausgewogenheit der Leistungen ist
zu berücksichtigen, dass ein Privater kaum einen Vertrag eingehen wird, wenn nicht eine namhafte
Gegenleistung des Gemeinwesens ersichtlich ist. Es kommt hinzu, dass ein Vertrag auch dann gegen das
Verhältnismässigkeitsprinzip verstösst, wenn das Gemeinwesen keine adäquate Gegenleistung
bietet. Eine adäquate Gegenleistung liegt auf jeden Fall dann noch nicht vor, wenn das Gemeinwesen
nur diejenigen Rechte einräumt, die der privaten Vertragspartei von Gesetzes wegen ohnehin zustehen
(vgl. zum Ganzen Isabelle Häner, Der verwaltungsrechtliche Vertrag als
effizienteres Instrument für den Umweltschutzvollzug?, in: URP 2001, S. 591 ff., S. 601).
7.2
7.2.1 Eine Enteignung
kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). Bei ihrer
Festsetzung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem betroffenen Enteigneten aus der Entziehung
oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen; zu vergüten sind demnach der volle Verkehrswert
des enteigneten Rechtes (Art. 19 Bst. a EntG), wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich
zusammenhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird, auch der Betrag, um
den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert (sog. Minderwert; Art. 19 Bst. b EntG),
sowie alle weiteren dem jeweiligen Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sog. Inkonvenienzentschädigung; Art. 19
Bst. c EntG). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung
im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können (Urteil
des BVGer A 8465/2010 vom 10. Juni 2011 E. 4.2; Hess/Weibel, a.a.O.,
Art. 19 N. 50; Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften
aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 107).
Für die Frage, welche rechtliche und tatsächliche
Situation der Bewertung des enteigneten Bodens bzw. bei der Ermittlung des Verkehrswertes zugrunde zu
legen sei, ist in der Regel auf das Datum der Einigungsverhandlung abzustellen (Art. 19bis
Abs. 1 EntG), wobei auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung bei der Ermittlung des Verkehrswertes
angemessen zu berücksichtigen ist (Art. 20 Abs. 1 EntG).
7.2.2 Bei einer Zwangsbelastung
eines Grundstückes mit einem dinglichen Recht auf dem Weg der formellen Enteignung (vgl.
dazu Hess/Weibel, a.a.O., Art. 5 N. 9) sind in Bezug auf die Entschädigungsbemessung
die Grundsätze über die Teilenteignung (Art. 19 Bst. b EntG) anwendbar (BGE 102 Ib 173 E. 2;
Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N. 173). Die Berechnung des Schadens erfolgt
nach der sog. Differenzmethode, indem der Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last dem Verkehrswert
des belasteten Grundstücks gegenübergestellt wird (Hess/Weibel,
a.a.O., Art. 19 N. 173).
7.3
7.3.1 Vorliegend sind
sich die Parteien im Zusammenhang mit der Frage nach dem massgebenden Verkehrswert des hier streitbetroffenen
Grundstücks uneinig, ob es sich bei diesem Grundstück im massgebenden Zeitpunkt um sog. Bauerwartungsland
handelte, also um Land, dessen Überbauung noch in unbestimmter Zukunft lag, dessen Wert aber doch
schon den Preis reinen Kulturlandes überstieg und eine wesentliche, durch die Möglichkeit künftiger
Überbauung bestimmte Komponente enthielt (vgl. zum Begriff des Bauerwartungslandes BGE 97 I 112
E. 3a): Der Enteigner hält vor dem Bundesverwaltungsgericht dafür, dass das heute zur Bauzone
zählende Grundstück im massgebenden Zeitpunkt in der Landwirtschaftszone gelegen habe und damals
die Ein- bzw. Umzonung noch ungewiss gewesen sei. Demgegenüber vertritt der Enteignete die Ansicht,
dass es sich bei seinem Grundstück um Bauerwartungsland gehandelt habe und dies auch dem Enteigner
seinerzeit bewusst gewesen sei.
Zwar hat nach Aussage des Enteigneten die erste Einigungsverhandlung
bereits im Jahr 2002 oder im Jahr 2003 stattgefunden (vgl. dazu Vernehmlassungsbeilagen, Ordner 1, act.
1.3, S. 5). Mit Blick darauf, dass diese Einigungsverhandlung die Enteignung des vollen Eigentums und
nicht die vereinbarte Einräumung einer Tunnel-Dienstbarkeit betraf, ist es aber gerechtfertigt,
vorliegend den Zeitpunkt des Abschlusses des streitbetroffenen Dienstbarkeitsvertrages als massgebenden
Bewertungsstichtag zu betrachten. Dies wird seitens der Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht bestritten.
Nicht in Abrede gestellt wird auch, dass das streitbetroffene
Grundstück am massgebenden Bewertungsstichtag nicht in die Bauzone fiel. Es ist mit dem Enteigneten
davon auszugehen, dass es sich bei diesem Grundstück um Bauerwartungsland handelte. Diese Annahme
rechtfertigt sich mit Blick auf den Umstand, dass ein Vertreter des Enteigners anlässlich einer
Einigungsverhandlung vom 10. September 2012 erklärte, man habe bei der Festsetzung der Entschädigung
im Dienstbarkeitsvertrag mit der Einigung «auf den Preis von Fr. 108.--/m2»
seitens des Staates faktisch berücksichtigt, dass das Land in die Bauzone komme (vgl. dazu Vernehmlassungsbeilagen,
Ordner 1, act. 1.3, S. 5).
7.3.2 Unter der Annahme,
dass nach dem Dienstbarkeitsvertrag für insgesamt 1'021 vorgespannte Anker und Nägel eine Entschädigung
von je Fr. 440.- zu leisten ist, würde sich bei einer Gesamtbetrachtung - soweit hier interessierend
- eine Entschädigung von Fr. 631'070.- (Fr. 3'306.- für die Dienstbarkeit, Fr. 178'524.-
für Inkonvenienzen, Fr. 449'240.- für 1021 vorgespannte Anker und Nägel à je
Fr. 440.-; ohne Parteientschädigung, Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung
und Baumersatz) und ein Preis pro m2 von
ca. Fr. 381.80 ergeben (Fr. 631'070.- / 1'653 m2).
Nach insoweit unbestrittenen Ausführungen des Präsidenten
der Vorinstanz betrug der Preis pro m2
für voll erschlossenes Bauland im Jahr 2012 in der fraglichen Region Fr. 500.- (vgl. dazu Vernehmlassungsbeilagen,
Ordner 1, act. 1.3, S. 6). Zwar bezieht sich dieser Preis pro m2
auf das volle Eigentum an Bauland im Jahr 2012 und nicht auf die Belastung von Bauerwartungsland mit
einer Dienstbarkeit im Jahr 2006. Indessen lässt sich daraus jedenfalls ableiten, dass die mit dem
streitigen Dienstbarkeitsvertrag vereinbarte (Gesamt-)Entschädigung jedenfalls nicht von vornherein
denjenigen Betrag übersteigt, welcher dem Enteigneten von Gesetzes wegen zugestanden hätte,
wenn statt der Einräumung der Dienstbarkeit - wie ursprünglich geplant - das volle
Eigentum an der beanspruchten Fläche auf den Enteigner übertragen worden und der Enteignete
dafür gemäss dem Enteignungsrecht entschädigt worden wäre. Bei dieser Sachlage kann
im vorliegenden Fall die vereinbarte Gesamtentschädigung nicht als gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip
verstossend gewertet werden, zumal der Enteignete keinen Vertrag mit dem Enteigner abgeschlossen haben
dürfte, wenn daraus nicht eine namhafte Gegenleistung des Gemeinwesens ersichtlich gewesen wäre
(vgl. E. 7.1). Ins Gewicht fällt in diesem Zusammenhang auch, dass das Gebot der Ausgewogenheit
der Leistungen nicht nur Raum lässt, sondern es gebietet, einem Privaten über das ihm von Gesetzes
wegen ohnehin Zustehende hinaus vertragliche Leistungen einzuräumen (E. 7.1 am Ende).
Die Vorbringen des Enteigners, mit welchen dieser die Unausgewogenheit
der gegenseitigen Leistungen nachzuweisen sucht (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeantwort und Anschlussbeschwerde
vom 15. September 2014, S. 13 ff.), erscheinen nicht als stichhaltig. Insbesondere würde das hiervor
Ausgeführte auch dann gelten, wenn mit dem Enteigner davon auszugehen wäre, dass mit Blick
auf die im Dienstbarkeitsvertrag (in Ziff. II./2) ausdrücklich vorgesehenen verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten
für den Enteigneten nur verhältnismässig geringfügige Einschränkungen seines
Eigentums zur Debatte stehen und diese nebst der Fläche von 1'653 m2
nur zusätzliche 723 m2 beschlagen.
Ebenso wenig ist für den vorstehend gezogenen Schluss von Belang, ob die unbestrittenermassen erfolgte
Landumlegung und die notwendig gewordenen Erschliessungsmassnahmen als unmittelbare Folge des Tunnelbaus
zu qualifizieren sind und ob allenfalls eine mit dem Tunnelbau eingetretene Änderung der Parzellenform
zugunsten des Enteigneten berücksichtigt werden kann.
7.4 Nach dem Gesagten
ist davon auszugehen, dass der vorliegende Dienstbarkeitsvertrag mit dem Verhältnismässigkeitsprinzip
in Einklang steht.
Weitere Gründe, die den Dienstbarkeitsvertrag mit dem
zur Debatte stehenden normativen Inhalt als rechtswidrig erscheinen lassen, sind weder substantiiert
geltend gemacht noch aus den Akten ersichtlich. Insbesondere lässt sich nach dem Ausgeführten
nicht mit Recht behaupten, der Enteignete berufe sich angesichts der Unausgewogenheit der gegenseitig
vereinbarten Leistungen rechtsmissbräuchlich auf diesen Vertrag.
8.
Als Zwischenergebnis steht fest, dass dem Enteigneten ein
vertraglicher Anspruch auf Entschädigung von Fr. 449'240.- für insgesamt 1021 vorgespannte
Anker und Nägel gegenüber dem Enteigner zusteht.
9.
Es bleibt zu klären, in welchem Umfang dem Enteigneten
bezüglich des erwähnten Betrages von Fr. 449'240.- ein Verzugszins zu entrichten ist.
Vorauszuschicken ist, dass der Dienstbarkeitsvertrag keine Verzugszinsregelung enthält.
9.1 Nach einem allgemeinen
Rechtsgrundsatz sind öffentlich-rechtliche Geldforderungen mit Beginn des Verzuges grundsätzlich
zu verzinsen (Häfelin et al., a.a.O., N. 191).
Im Enteignungsrecht für die Verzinsung massgebend sind
grundsätzlich die Bestimmungen von Art. 19bis
Abs. 4, Art. 76 Abs. 5 und Art. 88 Abs. 1 EntG. Danach ist die Enteignungsentschädigung vom Tage
der vorzeitigen Besitzergreifung an zum üblichen Zinsfuss zu verzinsen. Nach der rechtskräftigen
Festsetzung der Entschädigung wird der Enteigner, ob eine vorzeitige Besitzergreifung stattgefunden
hat oder nicht, nach Ablauf von 20 Tagen säumig und schuldet den üblichen Verzugszins (Art.
88 Abs. 1 Satz 1 EntG; vgl. zum Ganzen BGE 131 II 458 E. 7). Der übliche Zinsfuss im Sinne des Enteignungsgesetzes
betrug ab 1. Mai 2003 (bis 31. Dezember 2009) 3.5 % (vgl. www.bvger.ch > Gericht > Aufgaben/Zuständigkeit
> Aufsicht > Üblicher Zinsfuss [zuletzt eingesehen am 29. September 2015]).
9.2 Vorliegend handelt
es sich nicht um einen Fall der vorzeitigen Besitzergreifung oder rechtskräftigen Festsetzung der
Enteignungsentschädigung im Sinne der vorerwähnten Vorschriften. Dennoch ist entsprechend dem
erwähnten allgemeinen Rechtsgrundsatz die Verzugszinspflicht ab Beginn des Verzuges zu bejahen.
Unbestritten ist, dass der Enteigner beim hier zu beurteilenden
Fall erst ab dem 1. Juli 2007, nach Ablauf einer seitens des Enteigneten mit Schreiben vom 7. Mai 2007
gesetzten Zahlungsfrist bis 30. Juni 2007, in Verzug war. Demgemäss begann der Zinsenlauf am 1.
Juli 2007.
9.3 Was die Höhe
des Zinses betrifft, der bei Verzug im Zusammenhang mit einer nach einem Enteignungsvertrag geschuldeten
Forderung zu entrichten ist, fehlt es ebenfalls an einer Regelung im Enteignungsrecht. Deshalb hat das
Gericht - mangels Gewohnheitsrecht - nach der Regel zu entscheiden, welche es als Gesetzgeber
aufstellen würde (vgl. Art. 1 Abs. 2 ZGB). Es kann zwecks Schliessung der (echten) Lücke
auch auf Regelungen greifen, welche sich analog anwenden lassen. Der Analogieschluss setzt freilich hinreichend
gleichgelagerte Verhältnisse voraus (BGE 132 V 32 E. 6.5.2, 130 V 71 E. 3.2.1; s. zum Ganzen auch
Urteil des BGer 2C_188/2010 und 2C_194/2010 vom 24. Januar 2011 E. 7.2.1).
Ob vorliegend die Höhe des Verzugszinses nach Privatrecht
oder nach öffentlichem Recht zu bestimmen ist, hängt davon ab, mit welcher Ordnung hinreichende
Gemeinsamkeiten für eine analoge Anwendung bestehen (vgl. Urteil des BGer 2C_188/2010 und 2C_194/2010
vom 24. Januar 2011 E. 7.2.1).
Ein Verzug bei der Entrichtung der nach einem Enteignungsvertrag
seitens des Enteigners geschuldeten Entschädigung läuft darauf hinaus, dass der Enteigner die
enteigneten Rechte schon vor der Leistung dieser Entschädigung in Anspruch nimmt. Insofern ist ein
solcher Verzug hinsichtlich seiner Wirkungen vergleichbar mit der vorzeitigen Besitzeinweisung, die es
dem Enteigner gestattet, schon vor Festsetzung und Leistung der Entschädigung die enteigneten Rechte
zu beanspruchen (vgl. zur vorzeitigen Besitzeinweisung Hess/Weibel, a.a.O.,
Art. 76 N. 2). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, nicht die privatrechtliche Bestimmung von
Art. 104 Abs. 1 OR mit einem Zinssatz von 5 %, sondern die erwähnte Regelung zur vorzeitigen
Besitzeinweisung bzw. den dafür im Zeitpunkt des Abschlusses des Dienstbarkeitsvertrages geltenden
Zinsfuss von 3.5 % anzuwenden.
9.4 Der Enteigner
hat für die «Anker» am 3. April 2008 eine Teilzahlung von Fr. 34'020.- geleistet. Demgemäss
ist der für die vorgespannten Anker und Nägel geschuldete Betrag auf Fr. 449'240.- inkl.
3.5 % Verzugszins auf dem Betrag von Fr. 449'240.- für die Zeit vom 1. Juli 2007 bis 2. April
2008 und 3.5 % Verzugszins auf dem (Rest-)Betrag von Fr. 415'220.- ab 3. April 2008 festzusetzen.
Soweit der Enteignete mit dem geforderten Betrag von Fr.
420'341.25 gemäss der Beschwerdebegründung einen Verzugszins von 5 % im Gesamtbetrag von Fr.
1'275.75 «auf der [vom Enteigner geleisteten] Zahlung von CHF 17'800.95 für die vorübergehende
Landbeanspruchung und die weggefallenen Obstbäume» verlangt (vgl. dazu Beschwerde, S. 30),
ist ihm mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen lediglich ein Zins von 3.5 % zuzusprechen, und
zwar unter Berücksichtigung, dass die genannte Zahlung nach insoweit unbestritten gebliebener Darstellung
des Enteigneten (vgl. «Klage» vom 8. April 2011, S. 14) am 13. Juni 2008 erfolgte, für
den Zeitraum vom 1. Juli 2007 bis 12. Juni 2008.
10.
Es ist sodann zu prüfen, ob die Vorinstanz auf den
Antrag, es sei dem Enteigneten eine Entschädigung von Fr. 3'000.- für ein vor dem Bezirksgericht
Aarau geführtes Verfahren zuzusprechen, zu Recht nicht eingetreten ist (vgl. vorn E. 1.3.1).
10.1 Zur Begründung
des behaupteten Anspruchs auf eine Entschädigung für Gerichtskosten machte der Enteignete vor
der Vorinstanz geltend, erst mit dem Vorliegen des Bundesgerichtsurteils 4A_116/2010 vom 28. Juni 2010
(vgl. dazu vorn E. 4.2.1) habe festgestanden, dass die Beurteilung der beim Bezirksgericht Aarau anhängig
gemachten Streitigkeit nicht in die Zuständigkeit der Zivilgerichte falle. Der Enteigner habe deshalb
dem Enteigneten, welcher seine Klage beim Bezirksgericht nach Bekanntwerden dieses Urteils unter Vorbehalt
der Wiedereinbringung bei der zuständigen Instanz zurückgezogen habe, die in diesem Klageverfahren
mit Abschreibungsverfügung vom 21. Oktober 2010 auferlegten Kosten als ein durch die Enteignung
entstandener Schaden zu ersetzen.
10.2
10.2.1
Nach Art. 114 Abs. 1 EntG trägt der
Enteigner die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten. Bei offensichtlich missbräuchlichen
Begehren oder bei offensichtlich übersetzten Forderungen können die Verfahrenskosten indessen
ganz oder teilweise der Enteigneten auferlegt werden (Art. 114 Abs. 1 EntG).
Der Enteigner
hat zudem für die notwendigen aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im Einigungs-
und im Schätzungsverfahren eine angemessene Entschädigung zu leisten (Art. 115 Abs. 1 EntG).
Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder grösstenteils abgewiesen, kann von der Zusprechung
einer Parteientschädigung ganz oder teilweise abgesehen werden (Art. 115 Abs. 2 EntG).
10.2.2 Unbestrittenermassen
betraf die beim Bezirksgericht Aarau eingereichte Forderungsklage des Enteigneten Ansprüche aus
dem Enteignungsvertrag im Zusammenhang mit der Entschädigung für die vorgespannten Anker und
Nägel. Mit Bezug auf letztere Entschädigung fehlte es - wie ausgeführt - an
einer ausseramtlichen Verständigung und hat die Vorinstanz zu Recht sinngemäss ein Schätzungsverfahren
durchgeführt (vgl. vorn E. 4.3.2). Im Rahmen des entsprechenden Verfahrens hätte die Vorinstanz
allerdings auch darüber befinden müssen, ob dem Enteigneten in direkter oder analoger Anwendung
von Art. 114 EntG und/oder Art. 115 EntG der geltend gemachte, aus der Kostenauflage durch das Bezirksgericht
Aarau erwachsene Schaden zu ersetzen ist.
Nach dem Gesagten ist die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf
das Begehren um Zusprechung eines Schadenersatzes von Fr. 3'000.- für die erwähnten Gerichtskosten
des Bezirksgerichtes Aarau eingetreten. In diesem Punkt ist die Vorinstanz somit anzuweisen, einen materiellen
Entscheid zu erlassen.
11.
11.1 Der Enteigner
fordert mit seiner Anschlussbeschwerde eine Neuregelung der Kostenfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens.
Wie erwähnt trägt der Enteigner die
aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten, es sei denn der Enteignete stelle offensichtlich
missbräuchliche Begehren oder offensichtlich übersetzte Forderungen (vgl. E. 10.2.1).
Mit Blick
darauf, dass der vorliegende Enteignungsvertrag nicht gegen das Gebot der Ausgewogenheit der Leistungen
verstösst (vgl. E. 7.1 ff.), ist erstellt, dass die vom Enteigneten im vorinstanzlichen Verfahren
gestellten Begehren weder offensichtlich missbräuchlich und noch seine bei der Vorinstanz gestellten
Forderungen offenkundig übersetzt waren. Folgerichtig hat die Vorinstanz die Kosten ihres Verfahrens
dem Enteigner auferlegt (vgl. Dispositiv-Ziff. 4 des angefochtenen Urteils) und muss es dabei bleiben.
Dementsprechend stösst der Enteigner ins Leere, soweit er (auch) im Zusammenhang mit der Regelung
der Kostenfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens vorbringt, der Enteignete habe sich rechtsmissbräuchlich
auf die im Enteignungsvertrag vorgesehene Entschädigungsordnung berufen.
11.2 Da der angefochtene
Entscheid teilweise aufzuheben ist und das vorinstanzliche Verfahren in Bezug auf die Frage nach
dem Schadensersatz für die dem Enteigneten vom Bezirksgericht Aarau auferlegten Gerichtskosten von
Fr. 3'000.- wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Begehren des Enteigneten um
Erhöhung der vorinstanzlichen Parteientschädigung und über den Antrag des Enteigners auf
Neuregelung der Entschädigungsfolgen für das vorinstanzliche Verfahren (unter Zusprechung einer
Parteientschädigung an den Enteigner bzw. eventualiter unter Herabsetzung der dem Enteigneten zugesprochenen
Parteientschädigung) zu befinden (vgl. Urteile des BGer 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 13, 1E.8/2007
vom 28. April 2008 E. 17).
12.
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann das Beweisverfahren
geschlossen werden, wenn die noch im Raum stehenden Beweisanträge eine nicht erhebliche Tatsache
betreffen oder offensichtlich untauglich sind, etwa weil ihnen die Beweiseignung an sich abgeht oder
umgekehrt die betreffende Tatsache aus den Akten bereits genügend ersichtlich ist und angenommen
werden kann, dass die Durchführung des Beweises im Ergebnis nichts ändern wird (sog. antizipierte
Beweiswürdigung; statt vieler: BGE 131 I 153 E. 3; Kölz et al.,
a.a.O., N. 153, 457 und 537).
Nach dem vorstehend Ausgeführten ist der Sachverhalt
vorliegend hinreichend erstellt, um über die geltend gemachten Rechtsbegehren zu befinden und den
angefochtenen Entscheid auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen. Es ist davon auszugehen,
dass die hiervor gezogenen Schlüsse durch weitere Beweiserhebungen nicht in Frage gestellt werden.
Infolgedessen ist den Anträgen der Parteien auf Durchführung von Parteibefragungen, Edition
von Unterlagen bei der Gemeinde Oberwil-Lieli, Durchführung eines Augenscheins, Einholung von Expertisen
und Befragung des Architekten B._______ und der Notarin C._______ als Zeugen bzw. Auskunftspersonen in
antizipierter Beweiswürdigung nicht stattzugeben.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde des Enteigneten
- soweit darauf eingetreten wird - teilweise gutzuheissen ist. Im Übrigen ist sein Rechtsmittel
abzuweisen. Dispositiv-Ziff. 1-3 und 5 des angefochtenen Entscheids sind aufzuheben. Ferner ist
der für die vorgespannten Anker und Nägel nach dem Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006
geschuldete Betrag auf Fr. 449'240.- inkl. 3.5 % Verzugszins auf dem Betrag von Fr. 449'240.- für
die Zeit vom 1. Juli 2007 bis 2. April 2008 und 3.5 % Verzugszins auf dem (Rest-)Betrag von Fr. 415'220.-
ab 3. April 2008 festzusetzen. Der Enteigner ist zu verpflichten, dem Enteigneten diesen Betrag abzüglich
der am 3. April 2008 geleisteten Teilzahlung von Fr. 34'020.- zu bezahlen. Zudem ist der Enteigner
zu verpflichten, dem Enteigneten einen Verzugszins von 3.5 % für den Zeitraum vom 1. Juli 2007 bis
12. Juni 2008 auf dem Betrag von Fr. 17'800.95 für die vorübergehende Landbeanspruchung und
die weggefallenen Obstbäume zu bezahlen. Schliesslich ist die Vorinstanz anzuweisen, materiell über
den seitens des Enteigneten geltend gemachten Anspruch auf Entschädigung für die ihm mit Abschreibungsverfügung
des Bezirksgerichtes Aarau vom 21. Oktober 2010 auferlegten Kosten von Fr. 3'000.- sowie neu
über die Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens zu befinden.
Die Anschlussbeschwerde ist nach dem Gesagten insoweit gutzuheissen,
als damit die Aufhebung der Dispositiv-Ziff. 1-3 und 5 des angefochtenen Entscheids verlangt wird,
und im Übrigen abzuweisen.
14.
14.1 Der Beschwerdeführer
2 und Beschwerdegegner 1 trägt als Enteigner ungeachtet des Verfahrensausganges die Kosten des Verfahrens
vor dem Bundesverwaltungsgericht, zumal den Anträgen des Enteigneten überwiegend entsprochen
wurde (vgl. Art. 116 Abs. 1 EntG). Die Kosten sind auf Fr. 10'000.- festzusetzen.
14.2 Ausserdem hat
der Enteigner dem Enteigneten für seine Aufwendungen im vorliegenden Verfahren eine Parteientschädigung
zu bezahlen (vgl. Art. 116 Abs. 1 EntG). Das Bundesverwaltungsgericht legt die Parteientschädigung
aufgrund der eingereichten Kostennote oder, wenn keine Kostennote eingereicht wird, aufgrund der Akten
fest (Art. 14 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem
Bundesverwaltungsgericht [VGKE; SR 173.320.2]). Das Anwaltshonorar wird nach dem notwendigen Zeitaufwand
bemessen, wobei der Stundenansatz für Rechtsanwälte mindestens Fr. 200.- und höchstens
Fr. 400.- beträgt (Art. 10 Abs. 1 und 2 VGKE). Wird der Zeitaufwand als notwendig anerkannt,
akzeptiert das Bundesverwaltungsgericht praxisgemäss den innerhalb des reglementarischen Rahmens
in Rechnung gestellten Honoraransatz (vgl. Urteil des BVGer A-2154/2012 vom 1. April 2014 E. 17.3.1,
mit Hinweis).
Für die Beurteilung, ob es sich bei geltend gemachten
Kosten um notwendige Kosten handelt, steht dem Bundesverwaltungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum
zu. Es hat ausgehend von den konkreten Umständen des Einzelfalles und der jeweiligen Prozesslage
frei zu würdigen, ob und in welcher Höhe eine Parteientschädigung geschuldet ist. Hierbei
ist nebst der Komplexität der Streitsache etwa in Betracht zu ziehen, ob dem Rechtsvertreter die
Sach- und Rechtslage (aufgrund der Vertretung im vorangehenden Verfahren) bereits bekannt war (Urteile
des BGer 8C_329/2011 vom 29. Juli 2011 E. 6, 2C_445/2009 vom 23. Februar 2010 E. 5). Zu einer Reduktion
der Parteientschädigung führen etwa Wiederholungen in Rechtsschriften und Eingaben, wenn materiell
nichts Neues vorgebracht wird (vgl. Urteil des BVGer A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 und E.
3.3.3, mit Rechtsprechungshinweisen).
Der Rechtsanwalt des Enteigneten
hat dem Bundesverwaltungsgericht eine Kostennote für das Beschwerdeverfahren über insgesamt
Fr. 19'187.30 (inkl. Mehrwertsteuer) eingereicht. Nach Ansicht des Enteigners wurde mit der
Erstellung der 38-seitigen Beschwerdeschrift ein unnötiger Aufwand betrieben und wurde seitens des
Anwalts des Enteigneten ein zu hoher Stundenansatz veranschlagt, weshalb die geltend gemachten Kosten
in einem Missverhältnis zur Schwierigkeit der Streitsache stünden.
Dem Bundesverwaltungsgericht erscheint die vom Enteigneten
für das Beschwerdeverfahren eingereichte Kostennote trotz dieser Vorbringen des Enteigners nicht
als übersetzt. Zum einen erscheint der vom Enteigneten geltend gemachte Zeitaufwand von 49.80 Stunden
und der Umfang der von ihm eingereichten Rechtsschriften als der Komplexität der Streitsache angemessen,
da insbesondere im Zusammenhang mit der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages - wie aus den vorstehenden
Erwägungen ersichtlich - durch den angefochtenen Entscheid verschiedene Fragen aufgeworfen
wurden und der Enteigner seinerseits eine verhältnismässig umfangreiche Beschwerdeantwort sowie
Anschlussbeschwerde (von 21 Seiten) sowie eine weitere Stellungnahme (von rund 4 Seiten) eingereicht
hat. Zum anderen liegt der in der Kostennote aufgeführte Stundenansatz von Fr. 350.- im Rahmen des
erwähnten reglementarischen Rahmens für die Entschädigung der Tätigkeit von Rechtsanwälten.
Für das vorliegende Beschwerdeverfahren ist somit dem
Enteigneten eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 19'187.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuerzuschlag
im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE) zuzusprechen.
14.3 Der Beschwerdeführer
2 und Beschwerdegegner 1 kann als kostenpflichtiger Enteigner keine Parteientschädigung beanspruchen.
(Das Dispositiv befindet
sich auf der nächsten Seite.)